Констативен нотариален акт за ниви.

През последните няколко години и най вече последните месеци пазарът на земеделски земи навлезе в "ледникова епоха".В момента не е проблема в цената която дават (купувачите) а в  лисата на земи(продавачи).До сега винаги щом имаше "проблемни земи " ги отказвах макар да знаех ,че има изход.Под проблемни земи имам предвид такива на който трябва да се извърши съдебна делба(доброволната съм я извършвал) или да се издаде констативен нотариален акт.

Важното при констативните нотариални актове е във формата.Тя трябва да е нотариален акт с който се констатира съществуването на право на собственост, но не се прехвърлят,променят или погасяват.Правото произлиза от чл.18 от ЗЗД където е казано:

Чл. 18. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Това е единствената форма за действителност и нарушението и води до налагането на чл.26 ал.2 от ЗЗД.
ал.2 Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.

Главното за формата е изповядване сделката пред нотариус,като задължението на нотариуса е да установи наличието на права.

Изключения от използването на  нотариалната форма са изрично посочени:

1.Продажба на наследство, в което се включват недвижими имоти – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
2.Договор за доброволна делба на недвижим имот.
3.Внасяне на недвижим имот като непарична (апортна) вноска в ТД – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.

Легалното определение е следното:

Констативен нотариален акт се издава на лице, което е собственик на недвижим имот (или титуляр на друго вещно право), но няма нотариален акт, след като докаже своето право, чрез надлежни писмени или гласни доказателства.

Има  два вида констативни актове:

   Констативни актове по документи- уредени са  в чл. 587, ал. 1 ГПК; 

Чл. 587. (1) Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Този вид актове се  издава на основата на писмените доказателства – доказва се право на собственост, волеизявление, което да се извършва пред нотариуса.Извършва се от нотариус който е в даденият район където се намират земеделските земи(имотът)
Самият акт се извършва в кантората (на нотариуса) причината е че този акт се вписва.Редно е това действие да се извърши преди 15 часа на работния ден за да може да се впише.Началото се поставя с молба до нотариуса.Естествено има такса.
Нотариуса на базата на представените доказателства който могат да бъдат както писмени (документи) така и устни.Нотариуса с постановление изказва мотивирано решение дали признава правото или не. В случай,че се признае правото се издава констативен нотариален акт.
Въз основа на постановлението на нотариуса се издава констативен нотариален акт. В този акт всичко е опростено и има само подпис на нотариуса.След това се пристъпва към издаването на нотариален акт.
Най-често срещаните случай:
1. Когато земята е придобита  чрез наследяване или завет.
Нотариусът ще поиска:

• Акт за смърт на наследодателят;
• Удостоверение за наследници, 
• Нотариален акт за имота на името на наследодателят. 

Ако има много наследници може да се издаде акт на всеки от тях,но не е оправдано.Умното (ако има съгласие) да се извърши доброволна делба.По този начин пак всеки получава полагащият му се дял.

•  Ако правата следват от завещание то трябва да се представи.
•  В случай на  съдебно решение – констативни съдебни решения имат вещно правно действие.Съдебното решение е достатъчно като основание за издаване на нотариален акт.
• Когато имотът е придобит от държавата или общината   държавна собственост  въз основа на заповед на кмета. С  договор или кметската заповед може да се издаде нотариален акт.
• При промяна в регулацията – когато се налага отчуждаване на имот искането за издаване на констативен нотариален акт изхожда от държавният орган.

 Констативни актове за признаване на права, придобити на придобиване по давност което е уредено  - чл. 587, ал. 2 ГПК.

(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.