Прекратяването на договора за аренда-част 1


Прекратяването на договора за аренда е уредено в ЗАКОНА
за арендата в земеделието.Тук материята е малко суха и доста увъртяна.Предвидени са масовите случай на разваляне на договора.

 В член 27 ЗАрЗ -  законодателят е предвидил кога и как се развалят договорите.
Договорът за аренда се прекратява: 
1. С изтичане на срока, за който е сключен;
Общо приет случай, няма неизвестни при него.По-интересен е случаят когато има
 неизпълнение.
(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.

Арендодателят тоест собственика на земята може да прекрати договора когато:

Чл. 9. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.

 Грижата на добър стопанин или  Дължимата грижа е абстрактно понятие.Обективният критерии е самият живот и опитът, които сочат предела на, грижата, вниманието и т.н. Няма легално и точно определение за това в ЗЗД има само видовете грижа:

Дължимата грижа:
Чл. 63, ал. 2 от ЗЗД гласи: „Задължението трябва да бъде изпълнено с грижата на добър стопанин освен в случаите, когато законът изисква друга грижа”. Грижата на добър стопанин е следователно необходима и дължима. 

Друга грижа
>> грижа, по-малка от тази на добрия стопанин имаме, когато длъжникът няма никакъв интерес от сделката, от която произтича задължението му.В този случай  длъжникът отговаря само за умисъл и груба небрежност. (чл. 253, ал. 2, ЗЗД). 

>> грижа, по-голама от тази на добрия стопанин. Пример за това е заемът за послужване, при който длъжникът трябва да положи грижата на добър стопанин и нещо повече:

 „да предпочете нейното запазване (на вещта) пред запазването на своите вещи” (чл. 244, ал. 1, ЗЗД).

Освен ако не е очевидно,че арендаторът не се грижи за нивата е  много трудно доказуемо да се развали договора на тази база, но не е невъзможно.

Следващата  хипотеза предвидена от законодателя е   задължението  на арендаторът да спазва:
Установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.
  
Естествено арендаторът ще спазва санитарно–хигиените и противопожарни норми защото няма да получи цена за продукцията си. Малко под съмнение обаче  стой въпросът с екологичните норми. Не е невъзможно да се докаже, че екологичните норми не са спазени.Уповавайки се строгите норми наложени от Европейският съюз и на лошото отношение на българина към тези проблеми почти е сигурно,че не са в норми. Не знам да има случай в България на това основание да се развали договор за аренда, но законът го предвижда значи е възможно.

 Хипотезата разгледана  в ал.3

3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателят. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.

Малко е вероятно някой арендатор да направи такава грешка и да направи подобрения без да се подсигури със съгласие.
4) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателят.


 Особеното тук е в „разрешение за строеж” в отделна статия ще разгледаме какво може да се построи върху  земеделска земя.Има две хипотези при строеж на земеделски земи.


Строеж върху земеделски земи със смяна на предназначението им.


Строителство върху земеделски земи без смяна на предназначението им.
.
 В  член 9, алинея 5 ЗАрЗ

(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.

С гореизложеното се достига до следният  извод:

Закона малко или много е поставен в услуга на Арендаторът и трудно би се развалил  договор без негово съгласие.

Има още няколко основания за разваляне на договор за аренда който ще разгледаме в  някоя от следващите  статии.


Няма коментари:

Публикуване на коментар