Каква стана тя със земеделската земя ?

От медиите,  от нета,  от всякъде ни заливат с разнородна  информация,  Относно това какво се случва в нашата мила страна. Според едни сме "цъфнали и завързали " според други сме пред умиране. Теории, анализи, специалисти във всякакви области ни обясняват  какво ли не.Обаче каква е действителната картинка на нещата и то от погледа на нормалния човек като мен и теб.

Ще се пука ли и балонът с земите нивите ?

Балон ли са цените на нивите?

Да продавам  или да не продавам това е въпросът ?  Този въпрос стои пред собствениците на земеделски земи у нас в момента.Практиката е показала е че няма всезнаещи и всичко разбиращи  хора.Работата ми в сферата на   земеделските земи показва, че намирисва на балона с имотите от преди няколко години.Понеже не искам да се правя на умен ще предоставя моите аргументи ЗА  и ПРОТИВ а всеки си има глава на раменете и да мисли :)

Нивата е до главният път.

Както всички си знаем Българинът  разбира от всичко и то по много.Оставяме на страна политиката и футбола и се спираме на отделният случай.Под случай визирам когато нивата земеделската земя е разположена до пътя.Според собствениците (наследници ) това е много важен аргумент за искането на голяма цена.Виждал съм много обяви и съм водил и водя ежедневно много такива телефони разговори.
Нека сега да разгледаме фактическата обстановка.

Хванете последният ВЛАК !

Понеже преди няколко седмици предрекох (еха, как звучи) сриването на цените на земеделските земи.Лично аз не мога да разбера  защо хората не го виждат или  не осъзнават случващото се.Аз не съм врачка, но мога да предвидя, че цените на земеделската земя започва да спадат.Тенденцията на спад ще се затвърди веднага след нова година и нивата за Русенско ще стигнат 350 -450 лева.В този ред на мисли това ще се случи и с останалата част на България.

Как да си продадем нивите ?

Интересни събития се случват около пазарът на земеделски земи в България.От месец август до ноември цените нараснаха от 400-500 лева за декар в Русенско до 800 лева на декар обработваема земя.Известно повишение се наблюдава в цялата страна.

Констативен нотариален акт за ниви.

През последните няколко години и най вече последните месеци пазарът на земеделски земи навлезе в "ледникова епоха".В момента не е проблема в цената която дават (купувачите) а в  лисата на земи(продавачи).До сега винаги щом имаше "проблемни земи " ги отказвах макар да знаех ,че има изход.Под проблемни земи имам предвид такива на който трябва да се извърши съдебна делба(доброволната съм я извършвал) или да се издаде констативен нотариален акт.

Как го правят в Европа ?

Като цяло аредните отношения във всяка страна от „стария” континент са различни.Обусловени са както от географското положение на страната така и от историческите традиции в дадения регион.В повечето държави фамилното фермерство съществува заедно с контрола на държавата на пазара на земя.

Завещанието

Всички си мислим, че знаем всичко за завещанието, но когото се изправим пред проблем се оказва, че не е съвсем така.Законодателят е предвидил всички хипотези в Закона за наследството.Продължавайки да мислим в тази насока нека да разгледаме основните казуси предвидени в закона.

Строеж върху земеделски земи

Върху земеделски земи е възможно да се строй в две хипотези:

 След смяна на предназначението на земите по определеният ред.

 Без смяна на предназначението, но съобразено с изискванията на НАРЕДБА № 2 ОТ 10 АПРИЛ 1998 Г. ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ.

 В тази статия ще разгледаме именно тази наредба.Ограниченията за строеж върху земеделска земя са значително много, затова ще разгледаме тях.Не може да се строи върху земеделски земи който са :

Смяна на предназначението на земеделски земи.

Живота е многообразен и предлага много изпитания, особено  тук в България.Инвеститорите   и строителите винаги се  нуждаят от по-голям терен за проекта си.Намирането на по-големи парцели естествено е трудно в рамките на населеното място.Това изправя предприемачите  пред дилемата как да  преобразуват  земеделска земя с необходимата им площ в земя с желания от тях статут.Освен че се налага да преодолеят сложните преговори с голям брой наследници те  трябва да преминат тромава процедура, преди да започнат строежа на проекта си.

Смяна на категорията на земеделските земи

 Възможна е промяна на категорията на земеделските земи.За това се  изисква акт за категоризиране на земята.Това се случва когато   собственикът не е съгласен с  настоящата  категория. Тогава  той може да иска  обжалване на  акта за категоризация.Срокът е  14-дневен от получаването му. Обжалването става  пред министъра на земеделието и храните или пред съответния заместник-министър. 

Категории на земеделските земи

Легенда:

1. Земеделски земи -   с бонитет* над 80 бала -       I и II категория
2. Земеделски земи -   с бонитет от 60 до 80 бала - III и IV кагегория
3. Земеделски земи-    с бонитет от 40 до 60 бала - V и VI категория
4. Земеделски земи-    с бонитет от 20 до 40 бала - VII и VIII категория
5. Земеделски земи-    с бонитет от 0 до 20 бала -   IX и X категория
6. Горски фонд

* Бонитет това  е критерия който е показател за производителността на насажденията. 
  Най-добрите са насажденията от I бонитет, а най-лошите са  от V бонитет.

Прекратяването на договора за аренда-част 1

Прекратяването на договора за аренда е уредено в ЗАКОНА

за арендата в земеделието.Тук материята е малко суха и доста увъртяна.Предвидени са масовите случай на разваляне на договора.

Примерен договор за аренда на земеделски земи.

Това е примерен договор.Той е нито най-добрият, нито е най-пълният, но може да се използва като основа за съставянето на договор според Вашите изисквания и специфични особености на конкретния казус.

Рента

Както вече проследихме в предишна статия основите на договора за аренда на земеделски земи сега ще обърнем внимание на РЕНТАТА .

КОМАСИРАНЕ

Реформата в селското ни стопанство започна 90 –те години когато бяха върнати земите на собствениците или на техните наследници.Този факт доведе до раздробяване на собствеността на много и малки парцели.Разбира се това е доста не ефективно по данни, броят на парцелите у нас през 97-98 г. е бил 8,008 милиона със среден размер на площта от 3.92 ха, което е близко до броя парцели през 1897 г. който е бил  7,98 милиона.

Делба на ниви (земеделски земи) - Доброволна делба

Като цяло земеделските земи в България са на много собственици и надребнени.Този факт неизбежно води и до много спорове особено между роднини.Съществуват няколко способа за разделение.

Необходими документи за продажба на зем.земи(ниви)

Сделката е - фактическо извършване на покупка или продажба и се изповядва пред нотариус.Тук са изброени миниума от необходими документи, който са необходими за изповядване на сделка.Земеделската  земя е недвижима собственост и се продава по редът определен от закона.  

Къде се извършва сделката ?

Местонахождението на имота (нивата) определя кой съдебен район ще се извърши сделката.Ако ще се пътува до там е добре предварително да се уточни дата и час с нотариуса.

Какви документи са необходими?

Необходими документи във връзка с продажбата на земеделска земя: