Продажба на идеaлни части от земеделски земи

В настоящата статия ще разгледаме продажбата на идеални части от земеделски земи. Това е класическият вариант който се получава при наследяване. Няколко то останали наследници получават един парцел (нива ) която поради някакви си причини остава не разделена . Както вече разгледахме в предишна статия възможно е да се извърши доброволна или съдебна делба. Поради най-вече финансови причини тези процедури не се извършват и наследниците(собственици )са изправени пред въпросът: Какво да правят ?





Отговорът е посочен в чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС)
Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.



Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

чл. 33 ЗС намира приложение и при продажбата на земеделски земи.
земя. Правилото на от чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Е ОТМЕНЕНО.Това беше правото да се предлага при определени условия първо на арендатора –ползвател.

Законодателят е предвидил това правило единствено и с цел доколкото е възможно да се избегне съсобствеността. Тя винаги е водила до проблеми, като това важи с пълна сила при съсобствеността върху недвижими имоти.

В закона е предвидено собственикът да може да продаде своята част на друго (трето) лице, само при условие, че е предложил и на другият или другите съсобственици.

При условие, че предоставените доказателства са неистински, пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително договорените условия.

Как става на практика?
1.Съсобственика предлага на трето лице собственият си дял.
2.Формата за продажба е нотариална сделка (без значение дали е недвижим имот или земеделски земи)съгласно чл.18 от ЗЗД това се отнася както за цял, така и за дял от недвижим имот.
3.В кантората на нотариуса се предоставят писмени доказателства, че продаваният дял е предложен при същите условия и на останалите съсобственици.
Най- лесната и достъпна форма е чрез нотариална покана. Естествено могат да се предложат и други доказателства (писмени) които закона предвижда. Класическият случай е съсобственик който е в чужбина и нотариусът не може да уведоми.
4.Съсобственика –продавач писмено декларира , че неговото предложение не е прието от другите съсобственици. Не е лошо да се завери и подписа пред самия нотариус.

На какво да обърнем внимание тук и какви са пороците?
1.Декларацията е неистинска.
Определението „неистинска”, използвана от ЗС не е съвсем точно . По-правилно е да се каже „декларация с невярно съдържание”.
2. Купувачът – трето лице и продавачът привидно да са договорили условията във вреда на останалите съсобственици.
При наличието на тези два фактора „пренебрегнатият” съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия.

За целта той предявява иск срещу продавача и третото лице.

Срока за иска е двумесечен. Меродавен е срока на изповядване на сделката понеже тя се вписва от нотариуса и е лесно за доказване на коя дата е било събитието. Този срок е преклузивен тоест ако го изпусне губи правото. При условие,че съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Тук си проличава с най-голяма сила принципа да не се допуска друг в съсобствеността. В случай, че съсобствениците са двама, то тя се прекратява.

Условието е :
 Завелият иска  трябва да заплати сумата посочена в иска в едномесечен срок от влизането му в сила. Ако не направи това сделката се обезсилва по право.
Какво се "печели" от цялата тази процедура ? 

Относно цената на земята:
При всички обстоятелства и във всички краища на България цената ще бъде по-ниска от нормалната цена на земеделските земи за местността.
При условие че имате "чичо " живеещ от "Х" брой години в чужбина все пак си е алтернатива.
Относно продажбата:
Продажбата се извършва съгласно всички изисквания на закона и всички изискуеми документи трябва да са налице.
Рисковете.
Рискове за продавача при условие че са спазени всички разпоредби няма.Собственикът наследникът си е продал идеалните части и толкова. 
Ако нямате друг изход и друга алтернатива  просто ги ПРОДАВАТЕ

4 коментара:

  1. Интересува ме новия собственик които купи идеалните части но не цялата земя как може да влезе във владение на тях, какво може да ги прави и как да знае коя част от земята е негова след като няма делба.

    ОтговорИзтриване
  2. Здравейте, интересен въпрос отговора е малко двузначен.Няма как да знае коя част е негова поради простата причина, че няма обособяване на реални части.Ситуацията е идентична със стълбището в блока който живеете и там всеки собственик има идеални части от него, но не може да си го загради и само той да го ползва.Следвайки тази логика няма как да влезе във владение.Казах че е двузначно поради една друга особеност на земеделските земи.Възможно е той или респективно Вие да обработвате тези земи (ниви).Според нашето законодателство е достатъчно само единият от съсобствениците да подпише договор за рента и това обвързва целият парцел.Финансовите интереси на другия(другите ) не са накърнени защото на тях им се полага рената независимо от това дали са подписали или не договора.Дълбоката презумпция на законодателя е да се избегнат пустеещи земи поради отсъствието на някой от съсобствениците.Понеже не знам подробности около казуса само това мога да отговоря.Надявам се да съм бил полезен.Приятен ден :)

    ОтговорИзтриване
  3. Имам 5/6 отземеделска земя искам да я продам 1/6е на брат на починалия ми съпруг каква е най добрата процедура за продажба

    ОтговорИзтриване
  4. Интересувам се, в нашият случай четирима наследника сме Съгласни да продаваме, но петият със сигурност няма да подпише декларацията, с която му предлагаме да купи земята. Питането ми е ще можем ли да продадем?

    ОтговорИзтриване