Смяна на предназначението на земеделски земи.

Живота е многообразен и предлага много изпитания, особено  тук в България.Инвеститорите   и строителите винаги се  нуждаят от по-голям терен за проекта си.Намирането на по-големи парцели естествено е трудно в рамките на населеното място.Това изправя предприемачите  пред дилемата как да  преобразуват  земеделска земя с необходимата им площ в земя с желания от тях статут.Освен че се налага да преодолеят сложните преговори с голям брой наследници те  трябва да преминат тромава процедура, преди да започнат строежа на проекта си.

 Правният режим.
Промяната на статута на земеделската земя и включването й в регулация се съдържа в няколко нормативни акта:

Закон за опазване на земеделските земи уредено е в  /чл. 17 - чл. 30/;

Правилник за прилагането на Закона за опазване на земеделските земи нормативната база е в /чл. 27, чл. 40 - 43/;

Закон за кадастъра и имотния регистър  където в /чл. 52/е казано;

Наредба за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение нормативно уредено е в чл. 1/;

 Наредба № 2 за застрояване в земеделските земи /чл. 2/;

 Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи.

Кой е компетентният орган? 

Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната Комисия към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имотът, когато земята е с площ до 50 дка.

При площи   по-големи -  от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.

Необходими  документи за промяната в статута на земята

Първият необходим документ е:
Акта за категоризиране на земеделските земи.Когато  има  промяна на предназначението им. За целта е необходимо е да има утвърдена площадка за строителство.Както  и проект за подробен градоустройствен план /ПУП/.
Този /ПУП/ се изготвя по искане на собственика на земята при уточняване на бъдещото й използване –бензиностанция,маркет,паркинг,завод,складова база и др.

Основното тук е че предназначението не може да се сменя по принцип.Трябва точно да се определи. Примерно 500 кв.м. склад,300 кв.м гаражи и други.

 Необходимо е   също така удостоверение за категоризация на земята, както и становище от регионалната инспекция по околната среда и водите /РИОСВ/.

 Едва при влязъл в сила ПУП за обекта, може да се пристъпи към промяна в статута на земята.

Процедурата.

Комисията която е компетентна трябва да се произнесе в 14-дневен срок с решение. В решението  се определят размера на  дължимите такси за преобразуването на земеделските земи.Както на всякъде решението не влиза в сила докато таксите не бъдат внесени.Размерът зависи от:

-          местоположението на имота,

-          категорията на земеделската земя,

-          предназначението на новото ползване,

-          площта на терена.

Препис от решението  се представя в кадастрална служба. Следва  трасиране на границите на имота на място. Оторизирана фирма извършва това трасиране.Буквално това означава фактически да се определят границите на имотът.

Към строителство се пристъпва след отнемане и съхраняване на хумусния слой на почвата.

Последици.

В 99% от случаите собствениците не променят предназначението на земята.Положението е двояко.Ако сменят предназначението на земята биха получили значително по- висока цена,но фактът ,че не знаят на кого ще го продадат ги възпира.Практиката показва, че собствениците предпочитат да не преминават през дългата и скъпа процедура.
Какво трябва да знае всеки бъдещ инвеститор?
Няма гаранции за положителен резултат.

Всички изисквани решения,одобрения и заповеди се издават от много административни органи. Всеки един акт, който те издават, може да бъде отрицателен и да се налага обжалването му по административен ред.

Големият проблем разбира се е „заинтересуваните лица” Всичко това произлиза от  задължителното обявяване на проекта за ПУП на заинтересованите лица. Това става по уреден в Закона за устройство на територията ред.

Отправено възражение и на едно от „заинтересуваните лица” води до сложна и бавна административна процедура,която в повечето случай води  до решаването по съдебен ред.