Нивата е до главният път.

Както всички си знаем Българинът  разбира от всичко и то по много.Оставяме на страна политиката и футбола и се спираме на отделният случай.Под случай визирам когато нивата земеделската земя е разположена до пътя.Според собствениците (наследници ) това е много важен аргумент за искането на голяма цена.Виждал съм много обяви и съм водил и водя ежедневно много такива телефони разговори.
Нека сега да разгледаме фактическата обстановка.



С какво се характеризира един имот ?

Основната характеристика са неговите граници.В нашето законодателство  в чл.14 ЗУТ е казано:
Чл. 14. (1) С подробните устройствени планове се урегулират улици, както и квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване.
(4) Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.

Това законодателно  разпореждане важи и за земеделските земи.От чл.14 ЗУТ следва, че всеки имот се характеризира със три граници който се определят от стоящите до него парцели като лявата и дясната се наричат страни а задната дъно.Винаги четвъртата страна е път (алея в парк).Характерното при нивите е че всеки парцел на документи граничи с път.Това се дължи на обстоятелството ,че всеки имот трябва да има достъп до него и всеки си е отделна частна собственост.

Дали е вярно това твърдение ?

Моля, да си направите справка във вашите документи скици,характеристики,съдебни решения или решения на поземлената комисия.Там е написано горе долу следното:

Нива с номер 012013 при граници изброяват се номерата на съседите и четвъртата граница започва с 000 и следват няколко цифри.Това означава че това е "прословутият път"

Предполагам че  на всички който някога през живота си са виждали  ниви.Даже да е било и от прозореца на колата си  им  става   ясно че тези пътища не съществуват.

Съществува хипотеза при която нивите  наистина са главен път било то между градски между селски или магистрала.В този случай искам да споделя двете най-често срещани твърдения от страна на собствениците на земи.

1.Продавам го скъпо с цел някой да си построй бензиностанция.


Прекрасно съвпадение на обстоятелствата.Пожелавам го на всеки да има късмета.
Проблема обаче е следният.Големите вериги като "Лукойл" , "Шел" и "OMV" и другите големи вериги имат изискване пътят да е с класификация "Е", да минават определен брой коли на 24 часа или да е на изхода/входа на населеното място.Правят се проучвания и ред други процедури по смяна на предназначени и съгласуване с много държавни органи.

Идеята ми не е да ми продадете земята си евтино и аз да я продам на някой верига бензиностанции.
Просто се чудя защо званите на мен,  а не на тези вериги.
Учудва ме също и факта, че исканата цена е със 100 лева  на декар по-голяма от нормалната за местността.А не е примерно с много повече след като знаете колко е ценна.

2.Теорията - "Обработва се по-лесно".


В това твърдение има известна логика.Истина е че се обработва по-лесно.Но този факт не е основополагащ.Много ценна би била земята в началото на века За сегашните  трактори(машини ) в момента не представлява трудност къде да се обработва и как се стига до нея (земята) с някой изключения в балканските райони където наклона е голям.Никой не го прима като основен фактор в ценообразуването на земята .

Другият любим аргумент на собствениците е :

Близо е до реката, езерото или въобще водата.


Реките, езерата и другите водни басейни са изключителна държавна собственост.Ползването на водата от там се заплаща и арендаторите са си направили много добре сметката какво им трябва и как да го постигнат.Близостта не ги касае толкова много поради факта че малко култури (освен зеленчуците се напояват ) а и в много случаи е по-изгодно да  докарат водата от далече. Обяснението е концесии такси и други такива допълнителни разходи.

Не искам да бъда разбран погрешно и не се сърдя на тези който искат фантастични цени.Земите са си техни и могат да ги продават както си искат и на когото си искат.Правилото е първо да се мисли и после да се иска голяма цена.Няма лошо в голямата цена когато става въпрос за цена по-договаряне.Няма пречка да се пробва но в рамките на разумното.

Основния извод е следния : Земята е ценна и то много, но не се купува  на всяка цена.


4 коментара:

  1. По въпроса с цената на имоти до главен път или до някоя друга добра локация има много да се коментира. Тук пак идва влиянието на българската народопсихология. Собствениците искат нереалистични цени почти винаги и за всичко. Поредните примери бяха с Околовръстното Шосе в София. Г-н Бойко Борисов бе доста ядосан от изнудването породено от нереални цени обявени от собственици. Надявам се да има поредица подобни материали с цел по-добра насока.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Здравейте,
      Аз не съм на 100% запознат с положението в София и околовръстните пътища там, но съм убеден че това важи за цялата страна.В едно нещо съм сигурен че от както господин Бойко Борисов е на власт се преустановиха всякакви видове "заменки".С това правилно действие се спомогна много за нормалното развитие на пазара за земеделски земи.

      Изтриване
  2. Точката за бензиностанциите ми стана любима от целия материал :).

    ОтговорИзтриване
  3. Всъщност върху цената на земята влиаят много фактори и те са регламентирани в НАРЕДБА ЗА РЕДА ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ЦЕНИ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ и там ясно и точно е регламентирано как се определя цената. Разбира се съм склонен да се съглася с автора, че има наистина хора, които едва ли не си мислят, че земята им е на най-хубавото място.
    Ето един случай, на който се натъкнах, при намерението да закупя няколко парчета земеделска земя. Отивам в една агенция за търговия със земеделски земи и си излагам аргументите, за които искам земи в определен район с лесен достъп и т.н. и изведнъж консултантът ми казва, "Вие имате много специфични изисквания". Ами много ясно, като искам земя, няма да стане ей оная нива и дори и на карта да не съм я видял къде е и да я купувам да давам капаро и ред глупости. Реших да ги накарам да ми покажат земята и те с триста зора се съгласиха да ми покажат къде е локализирана и така добих някаква представа какво да търся. Всъщност от трите ниви, едната тотално я отписах, защото се падаше в пясъчник и нямаше абсолютно никаква стойност. Направих си труда да отида на място да ги видя и се оказа, че едната нива беше мочурище и до нея се намира помпена станция, а другата нива беше наистина на хубаво място и ми допадна, но идеята с която търсех земята не удовлетвори търсенето, защото тя беше засята и имаше договор за аренда, който изтича кой знае кога. Исках да я правя овощна градина и виждаш ли въобще не се занимавах с този некомпетентен и арогантен консултант и си намерих други парцели.
    Ето защо много прехвалените земи с надути цени или прекалено евтини не са за предпочитане. Надутата цена е неправомерно поставено условие, което не оправдава инвестиционното намерение, а много ниската цена пък е критерий, че най-вероятно земята не струва въобще. Искам да уточня, че трите парцела имаха сравнително висока цена за района по 350 лв/дка, а третата беше 450лв/дка.

    ОтговорИзтриване